KORTERI VÕÕRANDAMISNÕUE ÜHISTUS

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 32 lõige 1 sätestab: Kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab.

Samas sõnastuses kehtis korteriomanike ühise nõude õigus oma kohustusi rikkuva korteriomaniku suhtes ka varasemas korteriomandiseaduses, sestap ei ole tegemist kaugeltki uudse regulatsiooniga.

Kuivõrd selle sätte realiseerumine kohtukaasustes tekitab ikka ja jälle küsimusi ning arutelusid, otsisin välja avalikust kohtuinfosüsteemist kohtulahendid, mis jõustusid aastal 2018 ning puudutasid korteriühistu nõuet ühe korteriomaniku vastu võõrandada enda korter.

Tsiviilasjas 2-18-17781 (28.11.2018) jättis kohus määrusega avalduse menetlusse võtmata, kuna korteriühistu ei olnud korteriomanikule, kellelt korteriomandi võõrandamist nõuti, nõuet üldse kättegi toimetanud.
Kohus selgitas, et antud nõude kohtule esitamiseks hagejal tuleb; 1) kostjale kätte toimetada nõue korteriomandi võõrandamiseks, 2) võimaldada kostjal vabatahtlikult kolme kuu jooksul, alates võõrandamise nõude (üldkoosoleku otsuse) kostjale kättetoimetamisest, korteriomand võõrandada. Alles siis, kui kostja korteriomandit vastavasisulise nõude kättesaamisest kolme kuu jooksul ei võõranda, on hagejal õigus esitada kohtule hagiavaldus kostja vastu korteriomandi võõrandamise nõudes, kusjuures hagiavaldusele tuleb lisada muuhulgas ka tõendid selle kohta, millal on kostjale nõue korteriomandi võõrandamiseks kätte toimetatud.

Selle lahendi juures on huvitav märkida, et korteriühistu Viru-Nigula vald, Kunda linn, Eha tn 3 korteriühistu oli oma nõudes ebatavaliselt järjekindel – täpselt sama nõude oli see korteriühistu esitanud kuu aega varem ja tsiviilasjas 2-18-15919 oli kohus otsustanud samuti – hagiavaldust ei võetud menetlusse, sest korteriühistu liikmele, kellelt korteriomandi võõrandamist nõuti, ei olnud korteriühistu oma sellisest nõudest enne kohtusse pöördumist teadagi andnud.

Ka tsiviilasjas 2-16-15682 (28.02.2018) oli kohtuotsus hageja, kelleks oli Korteriühistu Faehlmanni 3, kahjuks põhjusel, et nõude esitanud korteriühistu kohtusse pöördumise eelne tegevus ei olnud korrektne. Kohus on oma otsuses selgitanud: Ringkonnakohus leiab, et korteriomanike häälteenamusega vastuvõetud otsuseta, milles nõutakse korteri omanikult korteri võõrandamist, ei saa /…/ esitatud hagi rahuldada. Korteriomandi võõrandamise nõue on omandiõiguse puutumatuse tõttu äärmuslik abinõu ning selle nõude rahuldamiseks on seaduses sätestatud eeldusena korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega vastu võetud otsus, milles isikut kohustatakse korter võõrandama. Nimetatud eeldus on sätestatud selleks, et oleks kahtlusteta võimalik tuvastada enamuse korteriomanike sellekohane tahe. Teiseks peab isik, kes korduvalt rikub oma kohustusi teiste korteromanike suhtes, olema teadlik kehtivast võõrandamisnõudest ja selle aluseks olevatest etteheidetest. Üldreeglina annab sellisest kehtivast otsusest teadasaamine võimaluse rikkujale oma korter vabaturul ehk võimalikult kõrge hinnaga müüa. Teatud juhtudel annab see võimaluse ka rikkumise, mis võõrandamisnõude otsustamisel eksisteeris, kõrvaldada, et vältida /…/ hagi esitamist.

Tsiviilasjas 2-17-9813 (24.05.2018) rahuldas kohus Sillamäe linn, Geoloogia tn 20 korteriühistu hagiavalduse korteriomandi võõrandamise nõudes. Kohtuotsusest ei selgu, kui palju on kohustatud korteriomanikud otsuse tegemise ajal korteriühistule võlgu. Nimetatud on, et 30.09.2015 kokkuleppe (tl 15) kohaselt võlgneb kostja I hagejale 01.09.2015 seisuga 10425,95 eurot, sealhulgas 5607,86 eurot põhivõlga ja 4734,66 eurot viivist, lisaks jooksev makse 83,43 eurot.  

14.05.2018 rahuldas kohus tsiviilasjas 2-17-15071 Tapa vald, Tapa linn, Üleviste tn 12 korteriühistu nõude korteriomandi võõrandamiseks. Tegemist on tagaseljaotsusega ja et tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 444 lg 3 kohaselt tagaseljaotsuse tegemisel võib otsuse kirjeldav osa ja põhjendused esitada lihtsustatud vormis, siis ei ilmne kohtuotsusest, mis konkreetselt tingis korteriühistu nõude.

Tapa vald, Tapa linn, Hommiku pst 2 korteriühistu hagiavaldust (tsiviilasi 2-16-6308) kohus 19.01.2018 otsusega ei rahuldanud ning korteriühistu kanda jäid nii tema enda kui ka kostja menetluskulud. Kohus märgib otsuses, et hageja poolt DVD-plaatidel esitatud videomaterjalidega on tõendatud, et kostja ja temaga koos elav tütar on väga argessiivse käitumisega, nad ropendavad, vahet pidamata sõimavad majaelanikke ning karjuvad, millega rikuvad teiste majaelanike rahu ja takistavad teistel korteriomanikel oma korteriomandite tavapärast kasutamist. Samuti leiame kohtuotsusest kohtu hinnangu, et ainuüksi käesolevas tsiviilasjas esitatud videomaterjalid on iseenesest piisavad selleks, et nõuda kostjalt /…/ korteriomandi võõrandamist. Ometi pidi asuma kohus seisukohale: /…/ kuna 30.11.2015 kokku kutsutud üldkoosoleku päevakorras ei olnud punkti „X.X. ’i korteriomandi sundvõõrandamise otsustamine“, siis ei olnud üldkoosolek üldse pädev ka korteriomandi nr 3 suhtes sundvõõrandamiseks hagiavalduse esitamist otsustama. Ringkonnakohus täiendas: /…/ eeltoodud päevakorra punkti sõnastus ei olnud piisavalt täpne selleks, et kostja võinuks mõistlikult järeldada, et 31.11.2015 üldkoosolekul kavatseti otsustada nõuda kostjalt korteri võõrandamist. Päevakorra punktist ei ole võimalik aru saada, et üldkoosolekul otsustatakse kostjate korteri võõrandamise nõude esitamise üle. Tulenevalt vaidluse olemusest – korteriomaniku kohustamine võõrandamaks talle kuuluv ja tema poolt isiklikult kasutatav eluruum – on oluline, et eelkõige kostja, aga ka teised korteriühistu liikmed oleksid olnud teadlikud arutelule tuleva küsimuse konkreetsest sisust.

Tsiviilasjas 2-16-126105 (05.01.2018) rahuldas kohus Võru linn, Vilja tn 18b korteriühistu hagiavalduse. Resolutsiooni punkt 4 kohaselt: Kohustada E. S. ja P. S. võõrandama neile kuuluv korteriomand xxxxxxxxx-xxxxxxx hiljemalt 5 kuu jooksul alates käesoleva kohtulahendi jõustumisest. Kui kostjad määratud tähtaja jooksul ei võõranda neile kuuluvat korteriomandit vabatahtlikult, võõrandada korteriomand asukohaga xxxxxxxxx-xxxxxxx täitemenetluse korras. Võlgnevus korteriühistu ees oli selles asjas 3635 eurot (kokku põhinõue ja viivis), võlg oli kogunenud alates septembrist 2012 (hagiavaldus esitati aastal 2016).

Tsiviilasjas 2-18-13021 palus avaldajaks olev korteriühistu küll varale hooldaja määramist, ent 17.01.2019 tehtud kohtumääruse punktis 16 avaldab kohus seisukoha ka võõrandamisnõude küsimuses:
Korteriomanik ei ole alates korteriomandi ostmisest korteris elanud ega viibinud. Alates 2013. aastast ei ole omanik korteriomandiga seotud kulutusi kandnud, omandi eest hoolitsenud, omandit käsutanud ega kasutanud. Korteriomanik ei ole ca 6 aasta jooksul kordagi tundud oma vara vastu huvi. Samuti ei ole korteriomanik korraldanud oma korteriomandi valitsemist ajal, kui ta ise viibib eemal, mis annab aluse korteriomandi võõrandamise nõude esitamiseks (KrtS § 32).

Mis järeldused saame eelmise aasta kohtupraktikast teha?
Kõigepealt saame tõdeda, et selleteemalist kohtupraktikat on väga vähe. Palju küll räägitakse probleemidest võlgnikega ja muudest probleemidest korteriühistutes, ent reaalselt kohtusse pöördumisi on vähe. Eespool kirjeldatud kohtuasjad jagunevad aga selgelt kaheks:
Esiteks kohtusse pöördumised, kus kohtueelselt toimiti korrektselt – kutsuti kokku korteriühistu üldkoosolek, päevakorras oli sõnaselgelt vastav päevakorrapunkt ning otsus vormistati seaduslikult, kohustatud isikut teavitati vastuvõetud otsusest ning talle jäi võimalus oma korter ise, ilma kohtumenetluseta, maha müüa. Sellised hagid kohtusse tõid korteriühistutele võidu – avaldused rahuldati, ühistusse mittesobiv korteriomanik pidi oma korteri müüma ning ka korteriühistu menetluskulud tasuma.
Need juhtumid aga, kus kohtusse pöördumise eel ei täidetud seaduses ettenähtud nõudeid ning kokku oli kutsumata korteriühistu üldkoosolek küsimuse arutamiseks ja korteriomanikuga, kellelt korteri müüki nõuti, ei olnud ühistu piisavalt suhelnud, lahenesid korteriühistu kahjuks vaatamata sellele, et kohus isegi oli (pean konkreetselt silmas tsiviilasja 2-16-6308) selgelt leidnud, et sundvõõrandamisnõude alus on olemas.

Seega: kui keegi korteriühistu liikmetest tekitab sedavõrd suuri probleeme, et teised korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist selle ühistu korteriomanike hulka, võib julgelt kasutada seaduses ettenähtud võimalust esitada sellele korteriomanikele nõue oma korter võõrandada, aga see nõue tuleb esitada täht-tähelt seaduses ettenähtud korrast kinni pidades.

Võimalusest oma kohustusi rikkuva korteriomaniku vastu korteri sundvõõrandamisnõuet esitada räägime pikemalt õppepäevadel korteriühistu juhtidele.

---